Kupoprodaja stana – pravni postupak, ugovor, provera dokumentacije i porezi
Kupovina stana predstavlja jednu od značajnijih imovinskih odluka u životu pojedinca ili porodice. Bez obzira na to da li se kupuje stan za rešavanje stambenog pitanja, kao investicija ili radi obezbeđivanja imovine za budućnost, kupoprodaja nepokretnosti podrazumeva niz pravnih i administrativnih koraka koje je potrebno pažljivo sprovesti.
Pronalazak odgovarajućeg stana i dogovor o ceni predstavljaju tek početak postupka. Pre zaključenja ugovora potrebno je proveriti pravni status nepokretnosti, vlasništvo prodavca, eventualne terete i ograničenja, kao i dokumentaciju na osnovu koje se pravo svojine prenosi na kupca.
Posebnu pažnju zahtevaju kupovina stana u novogradnji, kupovina neuknjižene nepokretnosti i situacije u kojima prodavac nije upisan kao vlasnik u katastru. Razlike između ovih pravnih situacija mogu značajno uticati na sigurnost kupovine, način zaključenja ugovora i mogućnost upisa prava svojine.
U nastavku su predstavljena najvažnija pravna pitanja koja prate kupoprodaju stana u Republici Srbiji.
1. Šta treba proveriti pre kupovine stana?
Pre zaključenja ugovora o kupoprodaji stana potrebno je izvršiti proveru pravnog statusa nepokretnosti. Ova provera predstavlja jedan od najvažnijih koraka u postupku kupovine, jer se njome utvrđuje da li prodavac ima pravo da raspolaže stanom i da li postoje okolnosti koje mogu uticati na prenos prava svojine.
Prvi korak je provera podataka u katastru nepokretnosti. Potrebno je utvrditi:
- ko je upisan kao vlasnik stana;
- da li je prodavac upisan kao vlasnik u celosti ili samo kao suvlasnik;
- da li je stan evidentiran kao poseban deo objekta;
- da li površina i oznaka stana odgovaraju podacima iz dokumentacije;
- da li postoje hipoteke, zabeležbe, zabrane raspolaganja ili druga ograničenja;
- da li su u toku postupci koji mogu uticati na pravo svojine ili raspolaganje nepokretnošću.
Pored provere katastra, potrebno je pregledati i pravni osnov po kojem je prodavac stekao stan. To može biti raniji ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju, sudska odluka ili druga isprava koja predstavlja osnov sticanja prava svojine.
Posebno je važno proveriti da li je stan stečen tokom trajanja braka. Činjenica da je kao vlasnik u katastru upisan samo jedan supružnik ne znači nužno da nepokretnost predstavlja njegovu posebnu imovinu. U zavisnosti od načina i vremena sticanja, stan može predstavljati zajedničku imovinu supružnika, zbog čega je potrebno utvrditi da li postoji obaveza pribavljanja saglasnosti drugog supružnika za prodaju.
U pojedinim slučajevima potrebno je proveriti i da li postoje prava trećih lica, naročito pravo stanovanja, zakup, plodouživanje ili druga prava koja mogu ograničiti korišćenje nepokretnosti.
Pravna provera stana ne svodi se, dakle, samo na utvrđivanje imena vlasnika u katastru. Potrebno je sagledati celokupan pravni osnov sticanja i raspolaganja nepokretnošću.
2. Kupovina uknjiženog i neuknjiženog stana
Jedna od važnih razlika prilikom kupovine nepokretnosti odnosi se na to da li je stan upisan u katastar nepokretnosti.
Kod uknjiženog stana podaci o nepokretnosti i pravu svojine evidentirani su u javnoj evidenciji. To, međutim, ne znači da dodatna provera nije potrebna. I kod uknjiženih nepokretnosti treba proveriti vlasništvo, terete, ograničenja i pravni osnov sticanja.
Kupovina neuknjiženog stana zahteva znatno detaljniju analizu dokumentacije. Neuknjiženost može biti posledica različitih okolnosti: objekat nije evidentiran u katastru, stan nije formiran kao poseban deo objekta, dokumentacija za izgradnju nije potpuna ili raniji prenosi prava svojine nisu sprovedeni.
U takvim situacijama potrebno je utvrditi na osnovu kojih isprava prodavac raspolaže stanom, da li postoji pravni kontinuitet sticanja i da li su ispunjeni uslovi za budući upis prava svojine.
Posebno je važno razlikovati neuknjižen stan od stana koji je upisan u katastru, ali kod kojeg pravo svojine nije evidentirano na ime prodavca. U drugom slučaju potrebno je utvrditi zašto upis nije sproveden i da li postoje isprave koje omogućavaju uspostavljanje kontinuiteta prava.
Kupovina takve nepokretnosti nije nužno nemoguća, ali se ne može procenjivati bez uvida u konkretnu dokumentaciju. Sama činjenica da prodavac poseduje stan ili da je ranije zaključio ugovor ne predstavlja u svakom slučaju dovoljan osnov za siguran prenos i upis prava svojine.
3. Kupovina stana u novogradnji – šta treba proveriti?
Kupovina stana u novogradnji ima određene specifičnosti, jer se ugovor često zaključuje pre završetka izgradnje objekta, a ponekad i pre nego što stan bude fizički formiran kao poseban deo zgrade.
Pre zaključenja ugovora potrebno je proveriti pravni status investitora, dokumentaciju koja se odnosi na izgradnju objekta i pravni osnov na kojem investitor zasniva pravo da raspolaže stanovima.
Posebnu pažnju treba posvetiti sledećem:
- da li investitor ima odgovarajuće pravo na zemljištu na kojem se gradi objekat;
- da li postoji građevinska dozvola i da li se izgradnja odvija u skladu sa odobrenom dokumentacijom;
- da li je stan koji je predmet kupovine jasno određen po spratu, strukturi, površini i oznaci;
- da li je objekat opterećen hipotekom ili drugim pravima trećih lica;
- na koji način je regulisana predaja stana i otklanjanje eventualnih nedostataka.
Kod kupovine stana u izgradnji posebno je važno precizno urediti rokove izgradnje i predaje nepokretnosti, posledice kašnjenja, način plaćanja kupoprodajne cene i uslove pod kojima kupac može zahtevati raskid ugovora.
Ugovor treba da sadrži dovoljno precizan opis stana i njegovih pripadajućih delova, kao i odredbe o tome šta se dešava ukoliko dođe do odstupanja od ugovorenih karakteristika.
Činjenica da je investitor poznat ili da se objekat nalazi u izgradnji ne zamenjuje proveru dokumentacije. Pravna sigurnost kupovine zavisi od konkretnih isprava i ugovornih odredaba.
4. Predugovor o kupoprodaji stana i kapara
Predugovor o kupoprodaji stana zaključuje se kada su prodavac i kupac postigli saglasnost o osnovnim elementima budućeg ugovora, ali još nisu ispunjeni svi uslovi za zaključenje glavnog ugovora.
Predugovorom se ugovorne strane obavezuju da u određenom roku zaključe glavni ugovor, a njegova sadržina treba da obuhvati bitne elemente budućeg pravnog posla, pre svega podatke o ugovornim stranama, predmetu kupoprodaje i kupoprodajnoj ceni.
Kod prometa nepokretnosti važno je voditi računa i o propisanoj formi predugovora. Predugovor mora biti zaključen u formi koja je zakonom predviđena za glavni ugovor, odnosno u formi javnobeležnički potvrđene isprave.
U praksi se prilikom zaključenja predugovora često ugovara i plaćanje kapare. Kapara predstavlja iznos novca koji se daje kao znak da je ugovor zaključen i obezbeđenje njegovog izvršenja.
U slučaju realizacije kupoprodaje, kapara se po pravilu uračunava u kupoprodajnu cenu ili vraća, u zavisnosti od dogovora ugovornih strana.
Ukoliko do neizvršenja ugovora dođe odgovornošću strane koja je dala kaparu, druga strana može, pod zakonskim uslovima, zadržati kaparu. Ako je za neizvršenje odgovorna strana koja je kaparu primila, druga strana može zahtevati vraćanje udvojene kapare.
Važno je naglasiti da kapara nije isto što i pravo na slobodno odustajanje od kupoprodaje. Mogućnost odustanka uz gubitak kapare, odnosno vraćanje dvostrukog iznosa, postoji kada je posebno ugovoreno pravo na odustanicu.
Zbog toga odredbe o kapari treba pažljivo formulisati, naročito kada kupovina zavisi od odobrenja stambenog kredita, prodaje druge nepokretnosti ili ispunjenja nekog drugog uslova.
5. Ugovor o kupoprodaji stana – obavezni elementi i forma
Ugovor o kupoprodaji stana predstavlja pravni osnov za prenos prava svojine sa prodavca na kupca. Njegova sadržina mora biti usklađena sa Zakonom o obligacionim odnosima i posebnim propisima kojima je uređen promet nepokretnosti.
Ugovor naročito treba da sadrži:
- podatke o prodavcu i kupcu;
- preciznu identifikaciju nepokretnosti;
- podatke o osnovu sticanja prava svojine prodavca;
- ugovorenu kupoprodajnu cenu;
- način i rokove plaćanja;
- način predaje stana u posed;
- izjavu prodavca o teretima i pravima trećih lica;
- saglasnost za upis prava svojine kupca u katastar nepokretnosti;
- odredbe o troškovima, porezima i drugim obavezama ugovornih strana.
Posebno je važna odredba o saglasnosti prodavca za upis prava svojine kupca, poznata kao clausula intabulandi. Njome prodavac daje izričitu saglasnost da se kupac može upisati kao vlasnik nepokretnosti u katastru.
Ukoliko saglasnost nije data bezuslovno, već je vezana za ispunjenje određene obaveze, potrebno je obratiti pažnju na način na koji se dokazuje ispunjenje tog uslova i pribavlja isprava podobna za upis.
Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, ugovor o kupoprodaji stana zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Za solemnizaciju je nadležan javni beležnik na čijem području se nalazi nepokretnost.
Solemnizacija podrazumeva da javni beležnik proverava identitet ugovornih strana, njihovu poslovnu sposobnost i ovlašćenja, kao i ispunjenost zakonskih uslova za preduzimanje javnobeležničke radnje.
Ipak, činjenica da je ugovor solemnizovan ne znači da su rešena sva pitanja koja se odnose na pravni status nepokretnosti. Provera dokumentacije i pravilno uređenje ugovornih odnosa ostaju od posebnog značaja.
6. Porezi i troškovi prilikom kupovine stana
Poreske obaveze zavise od toga da li se kupuje stan u novogradnji od obveznika PDV ili stan koji je već bio predmet prometa.
Kupovina stana u starogradnji
Kod kupovine stana koji nije predmet prvog prenosa prava raspolaganja, po pravilu se plaća porez na prenos apsolutnih prava. Zakonska poreska stopa iznosi 2,5%.
Zakonski obveznik ovog poreza je prodavac, ali se ugovorom često predviđa da ekonomsku obavezu plaćanja snosi kupac. Zato je važno da ugovor jasno reguliše ko snosi trošak poreza i na koji način će biti izvršeno plaćanje.
Kod kupovine prvog stana fizičko lice koje ispunjava zakonske uslove može ostvariti pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.
Oslobođenje se odnosi na površinu do 40 m² za kupca prvog stana i dodatnih 15 m² za svakog kvalifikovanog člana porodičnog domaćinstva, uz ispunjenje zakonom propisanih uslova.
Kupovina stana u novogradnji
Kada se stan kupuje od investitora koji je obveznik PDV, na prvi prenos prava raspolaganja na stambenom objektu obračunava se PDV po posebnoj stopi od 10%.
Kupac prvog stana može, pod zakonom propisanim uslovima, ostvariti pravo na refundaciju PDV. Pravo na refundaciju odnosi se na površinu do 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² za svakog kvalifikovanog člana porodičnog domaćinstva.
Jedan od važnih uslova jeste da kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora nije imao u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini stan na teritoriji Republike Srbije, kao i da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena na zakonom propisan način.
Pravo na poresko oslobođenje kod kupovine stana u starogradnji i pravo na refundaciju PDV kod kupovine novogradnje predstavljaju dva različita poreska režima. Njihova primena zavisi od vrste prometa i ispunjenosti zakonskih uslova.
Pored poreza, kupovina stana podrazumeva i druge troškove, kao što su javnobeležnička nagrada i naknada, eventualni troškovi pribavljanja dokumentacije, bankarske naknade i troškovi upisa u katastar.
7. Kupovina stana putem stambenog kredita
Kada se kupoprodajna cena finansira putem stambenog kredita, postupak kupovine uključuje i dodatne pravne i bankarske korake.
Banka pre odobravanja kredita sprovodi procenu kreditne sposobnosti kupca i proveru nepokretnosti koja se nudi kao sredstvo obezbeđenja. Uobičajeno je da se zahteva procena tržišne vrednosti stana, provera dokumentacije i ispunjenost uslova za upis hipoteke.
Ugovor o kupoprodaji treba uskladiti sa uslovima banke, naročito u pogledu dinamike isplate kupoprodajne cene, načina prenosa novca i zasnivanja hipoteke.
Posebnu pažnju treba posvetiti situacijama u kojima prodavac očekuje isplatu celokupne kupoprodajne cene, dok banka sredstva isplaćuje tek nakon ispunjenja određenih uslova. Ugovorom je potrebno precizno urediti rokove i obaveze ugovornih strana kako bi se izbegle nejasnoće i eventualni sporovi.
Kod kupovine stana koji je već opterećen hipotekom potrebno je urediti i način izmirenja postojećeg duga, brisanje hipoteke i uslove pod kojima će kupac steći nepokretnost bez ranijeg tereta, odnosno uz jasno definisan dogovor o njegovom izmirenju.
8. Predaja stana i prenos prava svojine
Nakon zaključenja ugovora i isplate kupoprodajne cene sledi predaja stana kupcu, kao i sprovođenje postupka upisa prava svojine u katastar nepokretnosti.
Predaja stana treba da bude uređena ugovorom, uz određivanje roka i načina predaje ključeva, dokumentacije i eventualnog očitavanja brojila. Preporučljivo je sačiniti zapisnik o primopredaji, u kojem se konstatuje stanje stana, broj predatih ključeva i stanje mernih uređaja.
Ugovor o kupoprodaji, nakon solemnizacije, javni beležnik dostavlja nadležnom katastru elektronskim putem, radi sprovođenja upisa prava svojine kupca.
Važno je proveriti da li je kupac zaista upisan kao vlasnik, kao i da li su pravilno evidentirani podaci o nepokretnosti i obimu prava.
Zaključenje ugovora i isplata kupoprodajne cene predstavljaju važne korake u postupku, ali je potrebno proveriti i konačno stanje u javnoj evidenciji.
9. Zašto je pravna provera važna pre kupovine stana?
Kupoprodaja stana nije samo pitanje dogovorene cene i potpisivanja ugovora. Reč je o pravnom poslu koji može imati dugoročne posledice po imovinski status kupca i prodavca.
Problemi se često ne pojavljuju u trenutku zaključenja ugovora, već kasnije, prilikom pokušaja upisa prava svojine, prodaje nepokretnosti, zasnivanja hipoteke ili ostvarivanja naslednih prava.
Posebno su osetljive situacije u kojima postoji neslaganje između stvarnog i upisanog stanja, kada je nepokretnost stečena po više različitih pravnih osnova ili kada se kupuje stan u izgradnji.
Zato je važno da se pre zaključenja ugovora utvrde pravni status nepokretnosti, prava prodavca i eventualna ograničenja raspolaganja, a da ugovor precizno reguliše prava, obaveze i odgovornost ugovornih strana.
Pravna sigurnost kupoprodaje ne zavisi samo od toga da li je ugovor potpisan i cena plaćena, već i od toga da li je prenos prava svojine zasnovan na ispravnoj dokumentaciji i sproveden u skladu sa zakonom.