Advokatska kancelarija pešović

“Upis u katastar nepokretnosti - šta treba da znate?“

Upis u katastar nepokretnosti je jedan od najvažnijih koraka kada je u pitanju pravna sigurnost vlasnika nepokretnosti. Bilo da kupujete stan, nasleđujete kuću ili poklanjate lokal dragoj osobi – bez uredne uknjižbe u katastar nepokretnosti, Vaše pravo vlasništva nije u potpunosti zaštićeno.

U ovom tekstu objašnjavamo šta znači upis u katastar, kako izgleda postupak uknjižbe i zašto ovaj postupak ne možete sprovesti bez pravne pomoći advokata specijalizovanog za katastar nepokretnosti.

Šta je katastar nepokretnosti?

Katastar nepokretnosti je javna evidencija koju vodi Republički geodetski zavod (RGZ), a u koju se upisuju prava svojine i druga stvarna prava na zemljištu, objektima, stanovima i poslovnim prostorima.

Upis u katastar ima konstitutivno dejstvo, što znači da se pravo vlasništva ili drugo pravo smatra stečenim tek kada je upisano. Zato se u praksi često kaže: “Pravi vlasnik je onaj ko je uknjižen u katastru nepokretnosti.”

Zašto je važan upis u katastar?

Pravna sigurnost – vlasništvo postaje nesporno i zaštićeno pred trećim licima.

Promet nepokretnosti – neuknjižene nepokretnosti često ne mogu da se prometuju ili je teže dokazati pravo svojine. Takođe, uknjiženi stanovi imaju veću tržišnu vrednost.
Nasleđivanje i poklanjanje imovine – uredno uknjižena imovina olakšava prenos na naslednike ili poklonoprimce.
Investicije i krediti – banke zahtevaju da nepokretnost bude uknjižena pre nego što odobre kredit.

Drugim rečima, uknjižen stan ili kuća su jedina sigurna osnova za bilo kakav pravni posao.

Postupak upisa u katastar nepokretnosti

Izmenama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar vodova, koji je stupio na snagu 4. novembra 2023. godine, građani više ne mogu sami da podnose zahteve Republičkom geodetskom zavodu (RGZ), već će to mogu isključivo preko profesionalnih korisnika – advokata koji imaju zaključen ugovor sa Republičkim geodetskim zavodom ili geodetskih organizacija i javnih beležnika

Postupak upisa prava svojine zahteva pažljivu pripremu i sprovođenje:

Priprema dokumentacije: Prvi korak je prikupljanje i detaljna provera svih neophodnih isprava. U slučaju kupoprodaje, to uključuje overeni kupoprodajni
ugovor, potvrda da je izmirena kupoprodajna cena i lična karta kupca. Za upis na osnovu nasledstva, neophodno je pravosnažno rešenje o nasleđivanju.
Provera pravnog statusa nekretnine: Pre podnošenja zahteva, sprovodi se sveobuhvatna provera pravnog statusa nekretnine u katastru. To uključuje analizu postojanja tereta, hipoteka, zabeležbi, prethodnih zahteva, ali najvažnije da li je sama nepokretnost upisana, postoji li pravni prethodnik, itd. Jedan od najčešćih problema sa kojima se klijenti susreću jeste neslaganje faktičkog sa pravnim stanjem nepokretnosti u katastru, što zahteva stručan i profesionalan pristup rešavanju problema.
Elektronsko podnošenje zahteva: Kada je sva dokumentacija kompletna i ispravna, advokat elektronski podnosi zahtev putem e-šaltera Republičkom geodetskom zavodu.
Praćenje procesa i prijem rešenja: Naša kancelarija kontinuirano prati status predmeta kroz digitalni sistem, sve do sprovođenja promene u registar.

Naša advokatska kancelarija u Beogradu ima zaključen ugovor sa Republičkim geodetskim zavodom kojim je omogućen psistup aplikaciji e-šalter i podnošenje zahteva i dokumentacije u elektronskoj formi.

Najčešće prepreke u praksi

Iako postupak na papiru izgleda jednostavno, u praksi se često javljaju problemi:

nesređeni imovinsko-pravni odnosi,
neuknjiženo zemljište ili objekat,
kontradiktorni podaci u ugovorima i katastru,
nerešeni postupci legalizacije.

U takvim situacijama, pravna pomoć advokata specijalizovanog za katastar nepokretnosti može biti ključna za uspešan završetak postupka.

Česta pitanja klijenata

Koliko traje upis u katastar nepokretnosti?
Postupak uknjižbe prava svojine u katastru nepokretnosti u Beogradu (ili bilo kom drugom gradu) obično traje između 15 i 45 dana od dana podnošenja zahteva, u zavisnosti od opterećenosti nadležne službe katastra. Međutim, u složenijim slučajevima ili kada postoje određeni pravni problemi, a koji se najčešće odnose na ranije nerešene zahteve, postupak može trajati i duže. Naša kancelarija može za vas pripremiti svu neophodnu dokumentaciju, podneti zahtev za uknjižbu i pratiti postupak do njegovog uspešnog okončanja.

Da li je obavezno angažovati advokata?
Od 4.novembra 2023. godine, upis u katastar se od nedavno obavlja isključivo digitalnim putem, preko e-šaltera. Ovaj digitalni sistem, koji omogućava elektronsko podnošenje zahteva i komunikaciju sa Republičkim geodetskim zavodom, dostupan je isključivo pravnim stručnjacima – advokatima, javnim beležnicima i geodetskim organizacijama. Naša kancelarija je u potpunosti opremljena i stručna da odgovori na ove nove izazove, pružajući efikasno i sigurno vođenje kroz digitalni proces.

Da li bilo koji advokat može da pruža pravnu pomoć u postupcima pred Republičkim geodetskim zavodom?
Ne, nije dovoljno da je neko samo advokat da bi mogao podnositi zahteve katastru nepokretnosti elektronskim putem. Zahteve Republičkom geodetskom zavodu mogu podnositi samo tzv. profesionalni korisnici katastra – to su advokati, notari, izvršitelji i drugi ovlašćeni subjekti, ali pod uslovom da su registrovani u sistemu RGZ-a kao profesionalni korisnici i da imaju zaključen ugovor sa Republičkim geodetskim zavodom. Naša kancelarija je na listi profesionalnih korisnika RGZ-a i ima pravo podnošenja zahteva katastru nepokretnosti elektronskim putem.

Šta ako je zahtev za uknjižbu nepokretnosti odbijen?
Ako katastar nepokretnosti odbije zahtev za upis, to znači da je Republički geodetski zavod utvrdio da dokumentacija nije potpuna, da ne ispunjava zakonske uslove ili da postoje pravne prepreke za uknjižbu (npr. nelegalizovan objekat, neplaćen porez, kontradiktorni podaci u ugovoru ili nerešeni imovinsko-pravni odnosi).

U tom slučaju postoje dve mogućnosti:
1. Otklanjanje nedostataka i ponovno podnošenje zahteva – ako se radi o formalnim greškama ili nepotpunoj dokumentaciji.
2. Podnošenje žalbe na rešenje RGZ-a – rok za žalbu je 15 dana od prijema rešenja. O žalbi odlučuje drugostepeni organ RGZ-a.
Ukoliko ni žalba ne bude usvojena, može se pokrenuti upravni spor pred Upravnim sudom.

Zbog česte složenosti ovih situacija, preporučljivo je da se obratite advokatu specijalizovanom za katastar nepokretnosti, kako bi analizirao razloge odbijanja i predložio najbrže i najefikasnije rešenje.

Zaključak

Upis u katastar nepokretnosti je korak bez kojeg nema pravne sigurnosti u prometu i korišćenju imovine. Svaki vlasnik nepokretnosti bi trebalo da se uveri da je njegova imovina uredno uknjižena, jer samo tako može slobodno da raspolaže njome.

Ako Vam je potrebna pomoć oko uknjižbe stana, kuće ili zemljišta, ili ako imate problem sa odbijenim zahtevom, naš tim pruža kompletnu pravnu podršku u postupcima pred Republičkim geodetskim zavodom.
📞 Kontaktirajte nas za pravnu pomoć i siguran upis u katastar nepokretnosti.